Como ser mais convincente na hora de vender.

Hoje o Blog do Mercado Imobiliário Mineiro divulga Matéria da revista Exame com dicas muito úteis, para aprimorar o atendimento ao cliente e garantir a venda.

"São Paulo – Embora se fale tanto sobre a importância de um bom atendimento, nem todas as pequenas empresas se preocupam em orientar seus vendedores de forma estratégica. Um cliente bem recebido aumenta as chances de compra, acaba voltando na loja e recomenda o local a outras pessoas, o valioso boca a boca.

 

O sócio fundador da SaleSolution, Renato Romeo, explica que o principal problema no atendimento é a dificuldade em ouvir o que o consumidor diz. “O vendedor está mais preocupado em falar e mostrar. Tem que respeitar isso e estar alinhado com o cliente”, explica.

A competência de um vendedor envolve conhecimento, habilidade e a força de vontade. Um bom treinamento não significa perda de tempo nem dinheiro, mas a possibilidade de aumentar suas vendas. “Precisa dar informação, mostrar como se faz, treinar e incentivar”, sugere Romeo.

Com a ajuda de Romeo e do especialista em gestão de vendas Diego Maia, EXAME.com preparou oito dicas indispensáveis para quem quer ser mais convincente na hora de vender.

1. Entenda a necessidade

Para vender mais e melhor, não saia oferecendo vários produtos para quem entra na sua loja. Tente descobrir o que o cliente quer e como você pode satisfazer aquele desejo. Segundo o sócio fundador da SaleSolution, esta é uma das etapas no processo mental de decisão do consumidor. Se for o caso do cliente não saber exatamente o que quer, o vendedor deve ajudá-lo a descobrir.

2. Faça perguntas

Está é uma estratégia para chegar mais perto do que o cliente deseja. As perguntas iniciais vão além de “posso ajudar?” ou “está procurando algo?”. Em uma loja de carros, por exemplo, perguntar se o cliente gosta de carros econômicos ou esportivos vão ajudar a identificar o que prefere e fazer uma sugestão de produto mais certeira. “Em 99% dos casos, o atendente já mostra direto o produto, sem fazer perguntas”, diz Romeo.

3. Transforme benefícios em sugestões

Com as informações sobre o cliente em mãos, o vendedor faz sugestões e o cliente entra no que os especialistas chamam de pensamento divergente, quando ele analisa e compara os produtos. “É equivocado falar só das características do produto. Tem que enfatizar os benefícios para a pessoa, o que ele proporciona, e não dizer apenas o que ele é”, afirma Diego Maia.
Não tente encurtar o caminho de decisão. “Isso rompe o alinhamento por não acompanhar o tempo do cliente”, explica Romeo.

4. Crie empatia

As especialistas sugerem que os vendedores usem a técnica do espelhamento, ou seja, tente utilizar a mesma forma de se expressar – formal ou relaxado, falando mais alto ou mais baixo – que o consumidor usa, mas de maneira sutil. “A empatia é maior por semelhantes”, diz Romeo.

Outra forma de criar empatia é usar as palavras do cliente nas sugestões de produtos. Maia sugere tratar o cliente pelo nome também. “Tem que ser intimista, mas não íntimo. É tratar pelo nome e não usar ‘meu bem’”, diz.

 

5. Seja gentil

O objetivo das vendas deve ser trazer lucro para a empresa. Mas ser gentil com o cliente pode valer muito mais. O vendedor pode se oferecer para acompanhar o cliente até a porta ou não cobrar pela entrega. Isso faz com que o cliente crie uma preferência pela sua empresa, mesmo que você não tenha o menor preço. “Isso cria a sinergia e vai dispensar a intenção do cliente de buscar outros locais onde tenha mais benefícios”, diz Maia.

6. Peça feedback

Se quiser saber o que os próprios clientes acham, procure uma forma de pedir que eles avaliem o atendimento. Caixas de reclamação ou sugestão não costumam surtir efeito. Uma boa ideia é ter fichas vermelhas e verdes que indicam um bom ou mau atendimento. Se a maioria das fichas coletadas for vermelha, procure perguntar ao cliente o que pode ser melhorado.


Fonte: http://exame.abril.com.br/pme/noticias/como-ser-mais-convincente-na-hora-de-vender?page=1&slug_name=como-ser-mais-convincente-na-hora-de-vender   
09/12/2012

Matéria da Revista Casa Imóveis Belo Horizonte

Os bairros que prometem maior valorização e as perspectivas para 2011.

A influencia da disponibilidade de Crédito Imobiliário nos preços dos imóveis nos próximos anos.

Preço dos imóveis depende da poupança

Equipe econômica terá de decidir como será a remuneração da poupança a partir de 2012; nova fórmula influenciará o custo do crédito imobiliário e os preços dos imóveis

Imóveis: decisão do governo sobre a poupança deve determinar rumo dos preços

São Paulo –

O Ibope divulgou nesta quarta-feira números alarmantes para quem planeja comprar um imóvel. O aumento dos preços não apenas não desacelerou como a maioria dos especialistas esperavam como também foi percebida uma forte elevação no ritmo de reajustes, principalmente no Rio de Janeiro e em Recife. E, para o Ibope, ainda não há nenhum sinal de que a acomodação dos preços está prestes Para especialistas ouvidos por EXAME.com, não há como determinar quando a alta dos imóveis deve finalmente perder fôlego. Mas um fator que é tido como crucial para o futuro dos preços a partir de 2012 é a quantidade e o custo do crédito imobiliário que estará disponível para os brasileiros nas agências bancárias.

Hoje os bancos são exigentes para liberar um financiamento imobiliário. Para conseguir um financiamento, os brasileiros são obrigados a pagar quase 40% do valor de imóvel de entrada. Se mais de 30% da renda familiar for comprometida com as prestações para a compra financiada do bem, dificilmente o banco vai aprovar o empréstimo.

Em compensação, as instituições financeiras oferecem no crédito imobiliário as melhores taxas de juros disponíveis para as pessoas físicas. Um financiamento dentro desse segmento custa hoje entre 11% e 12% ao ano mais TR mais cerca de 1% entre taxas e seguros. Ainda pode parecer muito quando comparado aos juros de empréstimos imobiliários no Reino Unido, por exemplo, que giram em torno de 6% ao ano, mas é bem pouco em relação aos mais de 40% que são cobrados em média no crédito pessoal para os brasileiros.
Os juros dos financiamentos imobiliários só são mais baixos porque a legislação brasileira criou diversos subsídios ao segmento. Na prática, os bancos quase só usam o dinheiro da caderneta de poupança e do FGTS para oferecer crédito para a compra de imóveis. A poupança remunera os aplicadores em 6,17% ao ano mais TR enquanto o FGTS paga aos quotistas apenas 3% mais TR.
Mesmo considerando um custo operacional de 2% para a captação dos recursos da poupança (uma estimativa do Banco Central) e também os impostos cobrados sobre os ganhos dos bancos, ainda sobraria um “spread” de cerca de 1% a 2% ao ano para remunerar as instituições pelos serviços de intermediação financeira. É importante notar que os bancos só conseguem ter um pequeno ganho porque captam dinheiro com custos inferiores ao da Selic.
Um risco importante para esse tipo de operação é que os recursos da poupança disponíveis para o crédito imobiliário devem terminar em 2012, uma vez que os novos empréstimos crescem bem mais rápido que as captações da caderneta. Também no próximo ano, o governo deve estabelecer uma nova fórmula para a remuneração da poupança. Caso a rentabilidade torne-se mais interessante para o poupador, é provável que as captações se acelerem e haja mais dinheiro disponível para o crédito imobiliário. Já se o governo decidir não ser nada generoso com o investidor, a escassez de recursos da poupança tende a se agravar.

De acordo com reportagem publicada no jornal Valor Econômico na última terça-feira, a principal proposta em análise pela área econômica do governo prevê que a poupança passaria a render 80% da Selic mais TR, com isenção de Imposto de Renda. Se implementada, essa proposta tenderia a aumentar sensivelmente a atratividade da poupança, garantindo recursos para o crédito imobiliário.

O problema é que, segundo especialistas ouvidos por EXAME.com, dessa forma a conta não fecha. Com tal remuneração, a poupança teria uma rentabilidade líquida maior que a dos títulos públicos do governo, criando problemas para o financiamento da dívida pública, e também bateria os fundos DI, o que geraria uma gritaria generalizada de gestores de recursos.

O governo teria duas alternativas para corrigir essas distorções: ser menos generoso ao estabelecer a taxa de retorno líquida da poupança fixando uma remuneração de 0,5% a 0,7% da Selic ou passar a cobrar IR sobre os ganhos com a aplicação. A proposta definitiva do governo só deve ser conhecida no começo de 2012.
Mas o que tudo isso tem a ver com o preço dos imóveis? “A expansão do crédito foi a principal responsável pelo boom imobiliário brasileiro dos últimos anos”, explica Eduardo Zylberstajn, pesquisador da Fipe e coordenador do índice FipeZAP de preços de imóveis. “De acordo com a forma como o governo resolver essa questão da fonte de recursos para o crédito, os preços dos imóveis devem caminhar para um ou outro lado.”
Alternativas
É importante lembrar que a mudança da remuneração da poupança tem impacto sobre o crédito imobiliário, mas tornou-se necessária por um motivo completamente distinto. O governo quer acabar com os juros fixos da caderneta para preparar o país para um ambiente de juros mais baixos. Como a poupança rende atualmente de 6,5% a 7,5% ao ano, esses percentuais acabam funcionando como um piso informal para a queda da Selic. É esse empecilho que o governo quer remover.

Para tratar especificamente do problema do crédito imobiliário, há uma série de outras propostas na mesa. Para Joe Powell, da consultoria Crédito Imobiliário Fácil, a forma mais fácil de ampliar os recursos disponíveis para o crédito imobiliário é a expansão da securitização. Por meio dessas operações, as carteiras de empréstimos para a compra de imóveis podem ser vendidas pelos bancos a investidores. O dinheiro que volta para o caixa dos bancos pode ser novamente emprestado, aumentando a quantidade de recursos disponíveis.
Ainda incipientes no Brasil, essas operações de securitização são bastante comuns nos Estados Unidos e, inclusive, ajudam a explicar a crise do subprime em 2008. Muitos bancos só liberavam empréstimos para mutuários de baixa renda comprarem casas porque sabiam que esses créditos seriam empacotados por meio de algum instrumento financeiro e depois revendidos a investidores incautos. “Não acredito que isso possa acontecer no Brasil porque os bancos daqui são muito rigorosos nos critérios de aprovação de empréstimos”, diz Powell.
Além da expansão da securitização, há alterações legais que poderiam aumentar o dinheiro disponível para o crédito imobiliário. O governo poderia, por exemplo, reduzir os depósitos compulsórios que os bancos precisam recolher junto ao Banco Central sobre os depósitos em poupança. Os bancos poderiam, dessa forma, emprestar mais de 65% dos recursos captados com a caderneta aos compradores de imóveis – ainda que ao custo de um aumento nos riscos do sistema financeiro.
Outra alternativa passa pela criação dos chamados “covered bonds”, muito comuns na Europa. Tratam-se de títulos emitidos pelos bancos que funcionam como uma espécie de CDB de longo prazo. O investidor que comprar esse papel e o segurar em carteira por vários anos teria garantida uma remuneração superior à da caderneta de poupança e isenção de IR sobre os ganhos. A criação do papel, entretanto, depende de vontade política do governo.
Independente de qual seja a solução escolhida, o custo de captação de dinheiro pelos bancos deve ser determinante para o futuro dos preços dos imóveis no Brasil. “O repasse tende a ser automático. Se os bancos tiverem de gastar mais para captar recursos, vão cobrar juros maiores no crédito imobiliário, e vice-versa”, afirma Powell.

Fonte: http://exame.abril.com.br/seu-dinheiro/imoveis/noticias/preco-dos-imoveis-depende-da-poupanca?page=1&slug_name=preco-dos-imoveis-depende-da-poupanca

Jornal Estado de Minas destaca Investimento hoteleiro

Link da matéria do Jornal Estado de Minas, que destaca o bom momento para Investimento em Hotéis em Belo Horizonte.

http://estadodeminas.lugarcerto.com.br/app/noticia/noticias/2011/10/23/interna_noticias,45391/cresce-compra-de-quartos-de-hotel.shtml


"empresário Cristiano Reis, que comprou um quarto de um hotel na Pampulha. “Resolvi adquirir porque considero um investimento seguro, com rentabilidade, sem vínculos com contrato de locação e com alta liquidez. Minhas expectativas são otimistas, pois o potencial turístico de BH está crescendo e a cidade está recebendo investimentos nesse setor”, revela. Ele acredita tanto no retorno que incentivou o cunhado e um amigo a fazerem o mesmo e os dois também investiram."

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Anos 50/60 - O início da trajetória

Em 1957, os engenheiros Murillo Cardoso Boechat e Ney Moreira Bruzzi, acreditando na força do país, decidem concentrar todas as suas energias na construção de um sonho: a Caparaó. Empregando seus conhecimentos técnicos com uma dedicação única, dão formas a projetos que transformam a paisagem urbana, contribuindo decisivamente para o salto de qualidade na construção civil mineira e nacional. Logo no início, as atividades se concentram na construção de unidades residenciais no interior de Minas Gerais.

Na década de 60, a Caparaó começa as primeiras incorporações próprias, em Belo Horizonte, com obras no antigo centro comercial da cidade, grandes edifícios residenciais para a época e várias residências de luxo.

Em 1961, entrega a incorporação pioneira da Construtora: o Edifício Caparaó, de 64 apartamentos, na cidade de Guarapari – ES.

No final dos anos 60, após vencer o desafio de executar na Praça Milton Campos, em Belo Horizonte, a Central Telefônica da Telemig (hoje Telemar), com 4.330 m² construídos em apenas 135 dias, redefine seu foco de atuação e inicia a uma nova fase: a de obras de empreitadas, trabalhando exclusivamente para terceiros durante o “milagre brasileiro”, contou a partir dessa época com a inestimável atuação do engenheiro, sócio e diretor Raymundo Wilson de Assis Motta, de saudosa memória, a quem a empresa presta reconhecida homenagem.

Anos 70 - O crescimento

Na década de 70, a Caparaó executa obras para o Grupo Telebrás, Embratel, Banco do Brasil, INPS (hoje INSS), Banco do Nordeste, DNPM, UFMG, Codeurb e muitos outros, demonstrando capacitação técnica também na área de instalações elétricas e especiais. A atuação da Construtora abrange os estados de Minas Gerais, Rio de Janeiro, São Paulo, Pernambuco e Bahia, com destaque para o Centro Administrativo do Banco do Brasil no Andaraí, Rio de Janeiro, com área superior a 100.000 m².

No final dos anos 70, a Caparaó comemora seus 20 anos retomando a incorporação de obras residenciais próprias. O estilo Caparaó de valorizar a localização e o acabamento diferenciado começa a obter destaque.

Incorpora, ainda, empreendimentos comerciais inovadores para a época como o Edifício Santos Barreto, hoje sede do grupo BMG, e o Edifício “Rua da Bahia 2500”, adquirido pelo Banco do Brasil para instalação de seu centro de processamento de dados CESEC-MG.

Anos 80 - A consolidação

Obras de grande impacto marcaram a participação da Caparaó nos anos 80. O Edifício Sede da Telemig, hoje Telemar, em Belo Horizonte, dotado de instalações de última geração com área superior a 54.000 m², o prédio da Sede Social do Minas Tênis Clube Unidade II, o Edifício sede do Banco do Nordeste, em Belo Horizonte, para a CAPEF (Caixa de Previdência dos Funcionários do BNB), o Edifício Inconfidentes para a Petros, o Edifício Cidade São Sebastião, no Rio de Janeiro, para o Banco do Brasil, além de obras em São Paulo para a Telesp, CTBC, Senai, entre outros.

Anos 90 - Novos caminhos

Nos anos 90, com as privatizações e redução do investimento estatal na infra-estrutura, a Caparaó reforça sua atuação em incorporações próprias, executando mais de 180.000 m² em 20 empreendimentos.

Entre eles destaca-se o Edifício Berlioz, hoje sede da empresa Telemig Celular, um prédio moderno, inovador, já dotado naquela época de sistema de supervisão predial, geração própria de energia, ar condicionado central, sistema de combate a incêndio por sprinklers e cabeamento estruturado com uso de fibra ótica. No segmento residencial, destaca-se o Edifício Vendôme, com seu detalhamento suntuoso, projeta o padrão de acabamento da Caparaó em todo o país.

Anos 2000 - O reconhecimento

A ousadia, a inovação e a qualidade fazem da marca Caparaó um selo exclusivo de requinte e beleza, tornando-a uma referência no mercado de incorporações de alto luxo.

Na virada do milênio, a Caparaó produz e entrega mais de 100.000 m² em oito prédios de destacada importância e beleza e executou mais de 200.000 m² para terceiros.

No ano de 2004, a empresa lançou o conceito Option Line, sistema que permite aos clientes personalizarem seus imóveis de acordo com seus gostos e necessidades, utilizando, para isso, a estrutura de projetos da própria Construtora. O imóvel pode ser feito totalmente sob medida. Além disso, o morador tem a opção de escolher quais serviços quer utilizar (pay-per-use): lavanderia, arrumação e limpeza, central de manutenção e reparos, personal trainner e mensageiro.

Na ocasião da construção do Residencial L’Adresse, a Caparaó disponibilizou mais de 140 tipos de plantas e seis opções de acabamento nos estilos clássico e moderno (luxo, superluxo e top-line).

Caparaó - Hoje

A trajetória da Caparaó é construída com investimentos em tecnologia, expansão da capacidade e aprimoramento sistemático de produtos e serviços. Como conseqüência, a empresa obtém, em agosto de 2003, a certificação ISO 9001/2000 e PBQP-H nível A.

Hoje, com tradição, solidez e um inconfundível padrão de acabamento, conquista uma posição de destaque no mercado imobiliário de Minas Gerais, com mais de 1.500.000 m² de área edificados e mais de 2.700 unidades entregues.

Conheça os empreendimentos da Patrimar Engenharia:

Consultoria Imobiliária:

 

Caio Mansur

 

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caio.mercadoimobiliario@gmail.com

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A origem da Patrimar Engenharia Ltda. é de 1963, quando uma empresa atuante na área rodoferroviária e na construção de estruturas de concreto armado se firmou no mercado pelo grande investimento em profissionais e equipamentos. Seu trabalho foi reconhecido nacionalmente a partir dos anos 1970.

Com o êxito, a empresa resolveu diversificar suas atividades, passando a realizar serviços de infraestrutura, saneamento, urbanização, construções prediais e obras industriais nas áreas privada e pública.

Em 1980, foi fundada, então, a M. Martins Empreendimentos Imobiliários Ltda. - empresa atuante no ramo de construções prediais, residenciais e comerciais, sendo a primeira denominação da Patrimar, que teve seu nome atual adotado em 1995.

Hoje, a Patrimar está entre as mais modernas e eficientes empresas do país, tanto em estrutura e equipamentos quanto em know-how e versatilidade.

Atuando na área de incorporação, construção e comercialização de empreendimentos imobiliários em Belo Horizonte e Campinas, a Patrimar é uma das empresas mais tradicionais e ativas no setor predial de alto padrão e oferece soluções na medida exata que o mercado exige e que seus clientes necessitam.

Em 2000, à Patrimar criou a Novolar, uma construtora com os mesmos valores e filosofia do grupo, para atender a classe média.

Patrimar Engenharia

A Patrimar Engenharia atua em obras no segmento de alto padrão, tanto em edificações residenciais como em comerciais. Os imóveis têm padrão de alta qualidade, com projetos arquitetônicos atuais e projetos de decoração que valorizam o uso de materiais comuns. Seu público é a classe alta.

Além disso, a Patrimar realiza obras de empreitada por preços unitários (preço do item x quantidade) ou pelo preço global (valor definido para quantidade de obra) e tem como característica construir sempre sob a ótica do cliente, buscando a qualidade superior em todos os detalhes, tanto no projeto quanto na construção e tentando, sempre que possível, utilizar a melhor tecnologia.

Novolar

A Novolar atua em obras no segmento de padrão médio para a classe média e popular em Minas Gerais e no Rio de Janeiro. Dentro desse nível, a empresa trabalha sempre com o melhor padrão possível, tanto de materiais quanto de tecnologia.

A Novolar está habilitada para construir obras públicas, de empreitada, e qualquer outro tipo de obra, desde que esteja de acordo com seu objetivo social.

Através da qualidade de suas obras e em todos os processos da construção, a Novolar se compromete a satisfazer todos os seus clientes, desde o projeto até a entrega do apartamento.

Conheça os empreendimentos da Patrimar Engenharia:

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Mercado imobiliário muda conceito de investimento

O conceito de investimento em imóveis, nas redondezas da Capital Mineira, trouxe mudanças significativas na região Metropolitana e no comportamento do investidor no mercado financeiro e imobiliário.
Um exemplo é o bairro Vila da Serra, que nos próximos anos receberá cerca de 8mil novos moradores buscando qualidade de vida, comodidade e conforto e que certamente necessitarão de salas e escritórios próximos a sua residência.
E para atender essa demanda tão iminente, a EVEN lança nos próximos dias o "e.Office - Vila da Serra" , com conceito de inovação e modernidade além de preços bastante competitivos para a região. Com isso atenderemos tanto público investidor quanto moradores da região que pretendem trabalhar perto de casa.
Em anexo segue perspectivas do empreendimento.

Informações e reservas--
CAIO MANSUR
Consultor Imobiliário
CRECI 20.385caio.mercadoimobiliario@gmail.com
caio.mansur@gribelpactual.com.br
cel:.(31) 8809-1421

A BOLA DA VEZ DO MERCADO IMOBILIÁRIO PARA INVESTIMENTO

Com rentabilidade e garantia de ocupação acima da média dos imóveis residenciais e comerciais, o ramo da Hotelaria se torna a melhor opção de investimento imobiliário da atualidade. Conheça melhor o Golden Flat Cidade Jardim, parceria entre Canopus e Promenade na Av. Prudente de Moraes. Lançamento dia 02/06!
No Cidade Jardim Golden Flat, sofisticação e praticidade são a garantia de um grande investimento. Com o conceito de Flat com serviços, o novo empreendimento da Construtora Canopus, em parceria com a administradora Promenade, chega a uma das áreas mais nobres de Belo Horizonte para atender a demanda crescente de público de executivos na cidade. Um projeto único na região, um patrimônio valorizado no mercado para garantir o sucesso de seus parceiros e investidores.

Informações e Vendas:
Caio MansurCRECI 20.385
(31)8809.1421
caio.mercadoimobiliario@gmail.com

REVISTA EXAME - IMÓVEIS A MAIOR ALTA DO MUNDO

Excelente matéria da Revista Exame, com análise de profissionais renomados e dados atuais sobre o mercado imobiliário. Recomendo não só aos profissionais da área, mas a todos que estão procurando um imóvel para comprar e ainda aos investidores que comprem a revista pois é uma ótima forma de entender melhor o que vem ocorrendo com o Mercado Imobiliário no Brasil.

Dúvidas sobre Financiamento e Empréstimo para Compra de Imóvel

Com a crescente oferta de crédito para financiamento imobiliário no Brasil, algumas questões ainda são desconhecidas pela maioria. Abaixo, segue 20 itens com as dúvidas mais frequentes relacionadas ao crédito imobiliário.

1. Quais os tipos de financiamento que existem?
 Os financiamentos diferem pelo tipo de amortização do empréstimo, ou seja, a maneira como a dívida será paga. Os mais comuns são a Tabela Price e o Sistema de Amortização Constante (SAC). Pela Tabela Price, as parcelas são fixas. Neste sistema, a maior parte da primeira prestação é formada pelo abatimento dos juros. Ao longo do financiamento, o valor pago em juros cai e o em amortização sobe, mas o valor da parcela é sempre o mesmo.
Já o SAC mantém o mesmo valor de amortização durante o financiamento, mas diminui o valor pago em juros, o que reduz o valor da prestação total durante o contrato. 

2. Em que casos é possível usar o FGTS?
 O FGTS pode ser usado para adquirir um imóvel próprio, pagar prestações ou liquidar saldo devedor de um financiamento bancário de imóvel residencial em andamento. Não é possível usar o saldo do FGTS para reformar a casa própria ou para começar a pagar um imóvel se estiver financiando um imóvel direto na construtora, por exemplo.
Pode utilizar o benefício quem trabalhou pelo menos três anos (somados, não necessariamente consecutivos) sob regime do FGTS e não esteja comprando ou financiando outra residência (concluída ou em construção) pelo Sistema Financeiro de Habitação (SFH). O imóvel tem que estar localizado na cidade em que o cliente mora ou na sua região metropolitana.

3. O que é preciso fazer para utilizar o FGTS?
O contratante pode solicitar o benefício em qualquer banco que faça parte do Sistema Financeiro de Habitação (SFH). Um engenheiro da instituição vai avaliar o imóvel para ver se ele tem condições de habitação e definir seu valor de mercado. Baseado na renda do comprador, o banco analisa se poderá oferecer o crédito.
Se autorizado e assinado o contrato, o banco encaminha o pedido para a Caixa Econômica Federal, operadora oficial do FGTS, que credita o valor do financiamento na conta do vendedor do imóvel. O crédito fica então bloqueado até que seja feita a escritura de compra e venda registrada em cartório.

4. Até que percentual do valor do imóvel pode ser financiado?
Alguns bancos oferecem linhas de financiamento de até 100% do valor do imóvel, incluindo os do âmbito do programa Minha Casa, Minha Vida. Já as construtoras financiam até 70% do preço total do imóvel, e cobram os outros 30% semestral ou anualmente, sem juros.

5. Até que percentual da renda os bancos deixam ser comprometida com a mensalidade do empréstimo?
Geralmente, as instituições financeiras só permitem que até 30% da renda seja destinada ao valor da prestação.

6. É possível agregar a renda de outras pessoas que vão morar no imóvel para usar como base de cálculo para o financiamento?
Sim, no máximo outras duas pessoas, desde que sejam consanguíneas do comprador. Também são aceitos casais hétero ou homossexuais. Noivos têm que comprovar “estabilidade”, segundo o economista do Sindicato da Habitação de São Paulo (Secovi-SP), Celso Petrucci, apresentando, por exemplo, atestado de conta corrente conjunta em um banco há mais de um ano.

7. A taxa de juros acertada na assinatura do contrato pode ser alterada durante o prazo de pagamento?
Não, nem para mais nem para menos. Nos EUA e na Europa, de acordo com o economista do Secovi, já é praticada um tipo de taxa variável. “Na hora do financiamento, estabelece-se que a taxa de juros vai ser de 50% da taxa básica do país. Cada vez que ela muda, para cima ou para baixo, os juros mudam junto. É uma aposta”, afirma Petrucci.

8. É possível renegociar o valor das parcelas (para mais ou para menos) durante o financiamento?
Sim. O comprador pode amortizar uma parte do saldo devedor, e com isso reduzir ou o prazo de pagamento do empréstimos, pelo mesmo valor de prestação, ou manter o prazo e diminuir a parcela.

9. Qual a diferença entre financiar pela construtora ou por um banco?
A construtora (ou incorporadora) não cobra juros sobre o valor financiado durante a construção do imóvel, mas corrige o contrato pela variação do Índice Nacional de Custo da Construção (INCC) a partir da data de assinatura do contrato. Depois de o imóvel ficar pronto, são aplicados juros mais uma atualização pelo Índice Geral de Preços - Mercado (IGP-M), até o fim do financiamento.
As construtoras só possuem a Tabela Price como sistema de amortização da dívida. Já os bancos cobram uma taxa de juros acrescida da Taxa Referencial (TR), índice utilizado para corrigir cadernetas de poupança, atualmente menor que o IGP-M. O sistema de amortização pode ser escolhido entre Tabela Price (sem TR), Sistema de Amortização Constante (SAC) e Sistema de Amortização Crescente (Sacre).
Hoje, há bancos que concedem linhas de crédito para serem quitadas em até 360 meses. As construtoras, porém, dão prazos menores para pagar o financiamento: geralmente em até 60 meses, podendo chegar a 96 meses.
Ao financiar pela construtora, o comprador também deve ter em mente que as condições para usar o FGTS são mais limitadas do que quando pedindo emprestado a um banco. Pela construtora, não é possível usar o FGTS para começar a pagar o financiamento, só para quitar o saldo devedor excedente, por exemplo.

10. Se o cliente tem um financiamento com a construtora e essa falir durante o prazo de pagamento do empréstimo, o que acontece?
De acordo com Celso Petrucci, do Secovi, atualmente a maioria dos empreendimentos já é feito com um Cadastro Nacional de Pessoa Jurídica (CNPJ) separado do da construtora, justamente para “blindar” o empreendimento de uma falência da incorporadora.
“Hoje, o empreendimento não se mistura com o patrimônio da construtora. Em caso de falência, os condôminos podem entrar em contato com outra empresa para dar continuidade à construção”, afirma a técnica da Fundação de Proteção e Defesa do Consumidor (Procon-SP) Renata Reis.

De qualquer forma, o comprador deve procurar imediatamente um órgão de defesa do consumidor.

11. Onde é mais barato financiar: no banco ou pela construtora?
Os bancos cobram taxas menores de juros, geralmente de 12% ao ano, mais a Taxa Referencial (TR), que flutua atualmente próxima de 0,05% ao mês. Já as construtoras não cobram juros durante a construção, mas corrigem o contrato pela variação do Índice Nacional de Custo da Construção (INCC) a partir da data de assinatura do contrato. Com o imóvel pronto, é cobrado juros de 12%, mais atualização pelo Índice Geral de Preços - Mercado (IGP-M), geralmente maior que a TR.

12. Quais são as condições exigidas para financiar um imóvel?
O tomador de crédito deve ter no mínimo 18 anos, estar com o nome limpo nas empresas de proteção de crédito e comprovar capacidade de pagamento das futuras prestações do empréstimo.

13. É possível vender o imóvel durante o financiamento?
Sim, pela chamada cessão de direitos, segundo a técnica da Fundação Procon-SP. Com essa transação, solicitada à construtora, é possível transferir a posse do imóvel para um terceiro, que assumirá o resto do financiamento.

14. É possível alugar o imóvel durante o financiamento?
Sim. O comprador continua pagando as prestações do imóvel, enquanto o inquilino fica responsável pelo pagamento do aluguel.

15. O que acontece se o cliente deixar de pagar as prestações?
O banco ou a construtora podem retomar o imóvel após seis meses de falta de pagamento. Mas, segundo Reis, do Procon-SP, isso varia de acordo com o fórum da região em que o imóvel está localizado.

16. É possível quitar o financiamento antes do prazo combinado ou abater parte da dívida durante o pagamento das parcelas?
Sim.

17. Qual o prazo máximo de financiamento recomendado?
O presidente do Instituto DSOP de educação financeira, Reinaldo Domingos, afirma que é mais saudável poupar dinheiro para dar como entrada e financiar a menor parcela possível do imóvel.
Já o Secovi recomenda parcelar o financiamento entre 15 e 20 anos, no máximo. Petrucci afirma que um financiamento acima de 20 anos não compensa para o bolso, porque o valor da parcela acaba diminuindo pouco. “O financiamento de 30 anos é bom ter disponível, mas para quem só pode comprar uma casa dessa maneira. Para quem tem condições, a sugestão é que pegue o menor prazo”, afirma.

18. Quem pode usar os benefícios do plano “Minha Casa, Minha Vida”?
Pessoas que tenham renda familiar de zero a dez salários mínimos. São três faixas de financiamento: para os que ganham até R$ 1.395, até R$ 4,9 mil e acima de R$ 4,9 mil. O interessado não pode possuir nenhum imóvel quitado ou em financiamento em seu nome, nem estar com o nome sujo nos sistemas de proteção de crédito.

19. É possível adquirir financiamento para uma casa de veraneio se já possuo um financiamento em andamento?
Sim. O novo financiamento, no entanto, vai exigir uma renda maior, já que o pagamento das parcelas do financiamento anterior já comprometem a renda original do comprador. Segundo o economista do Sindicato da Habitação de São Paulo (Secovi-SP), Celso Petrucci, alguém que já paga, por exemplo, R$ 1,2 mil de prestação e possui uma renda mensal de R$ 4 mil deverá ter uma renda de R$ 8 mil para obter esse novo empréstimo imobiliário de mesmo valor.

20. O imóvel fica em nome do cliente durante o financiamento ou só quando ele estiver quitado?
Segundo Petrucci, o cliente detém a posse do imóvel no momento em que recebe a chave da construtora, mas não a propriedade. Essa só é passada para seu nome quando ele quita todo o financiamento. Isso não impede que o comprador alugue ou venda o imóvel, já que pode ceder os direitos de posse para outra pessoa.

Fonte: http://www.terra.com.br/economia/infograficos/duvidas-emprestimos/

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